Hypotheek
Annuïteitenhypotheek
Een annuïteitenhypotheek is een hypothecaire lening (hypotheek) waarbij de maandtermijn gelijk blijft. Het periodiek te betalen vaste bedrag wordt annuïteit genoemd. In de annuïteit is in het begin het aflossingsbestanddeel laag, naarmate de looptijd van de lening vordert neemt het aflossingsdeel toe. Het rentebestandsdeel neemt echter gedurende de periode af.
Voor alsnog is het rentebestandsdeel normaal gesproken aftrekbaar, maar doordat het rentebestandsdeel afneemt wordt de aftrek ook steeds kleiner. Doorde inflatie en bijvoorbeeld carrière-ontwikkeling kan men de lasten waarschijnlijk toch goed blijven dragen.
Lineaire hypotheek
Een lineaire hypotheek wordt gelijkmatig afgelost, wat betekend dat de maandtermijn steeds lager wordt gezien er enkel rente verschuldigd is over het uitstaande saldo. Mocht de rente in de loop der tijd toenemen vormt dit minder risico gezien de maandtermijn doorgaans weer redelijk gelijk zal worden zoals in beginsel was. Een lineaire lening is geschikt voor diegenen die de maandlast willen zien afnemen.
Aflossingsvrije hypotheek
Een aflossingsvrije hypotheek is een hypothecaire financiering zonder aflossingsschema. Hierbij is enkel periodiek rente verschuldigd. In de overeenkomst kan bepaald zijn dat de lening na 30 jaar terug betaald dient te worden. Het aflossen kan bijvoorbeeld na 30 jaar door een nieuwe hypothecaire financiering aan te gaan of door verkoopopbrengst van de woning. Zolang de rente niet wijzigt zullen de maandtermijnen gelijk blijven. Het lijkt op het betalen van huur, alleen is nu niet een woningbouwvereniging degene aan wie betaald wordt, maar de bank. Het is verschillend en afhankelijk per bank hoeveel hypotheek er aflossingsvrij verstrekt mag worden op basis van de waarde van de woning. Banken willen hierdoor het risico bij eventuele executie verkoop van de woning beperken.Het voordeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat de maandelijkse lasten lager zijn dan bij elke andere hypotheekvorm (behalve aan het einde van de looptijd van een lineaire hypotheek).
Iedereen mag een aflossingsvrije hypotheek afsluiten al heeft niet iedereen recht (meer) op renteaftrek. Wie al voor 2013 renteaftrek genoten heeft mag bij het aangaan of voortzetten onder voorwaarden een aflossingsvrije hypotheek aftrek van de rente blijven genieten. Wie voor 2013 geen eigenwoning bezitter is geweest heeft geen recht op renteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek.
Lagere woonlasten door oversluiten
Er is één nadeel aan oversluiten van de hypotheek, kosten. Hierbij moet je denken aan notariskosten, advieskosten en eventueel taxatiekosten. Wanneer de rente nog vast staat heb je meestal te maken met boeterente omdat de huidige hypotheekverstrekker inkomsten mis loopt. Dan rest de vraag, is het nog wel verstandig om de hypotheek over te sluiten? Ja, meestal is het voordeliger, ondanks deze kosten toch de hypotheek over te sluiten. Door de historisch lage rente komt het nauwelijks voor dat de terugverdientermijn langer is dan de resterende rentevast periode. Daarnaast is het nog maar de vraag hoe hoog de rente is wanneer de rentevast periode verlopen is.
Voorbeeld:
Je hebt nu een hypotheek van € 200.000,00 welke nog 3 jaar rentevast is en rente 4.7% rente heeft, de boeterente voor vervroegd beëindigen van de hypotheek bedraagt €7.000,00, de advies/notaris en taxatiekosten bedragen € 3.500,00.
Door oversluiten naar een nieuwe hypotheekverstrekker welke jou een rente van 1.8% aanbied, doe je een voordeel op van € 5.400,00 per jaar, wat betekend dat de terugverdien termijn net geen 2 jaar bedraagt. Daar komt nog eens een voordeel bij van € 14.000,00 wanneer de rente over 1% gestegen is.
Totaal zou oversluiten je dan € 19.700,00 voordeel opleveren.
Meefinancieren van een restschuld
De Restschuldfinanciering is een tweede hypotheek naast je eerste hypotheek. Je lost versneld af omdat je extra risico loopt. Je leent namelijk meer dan de waarde van je nieuwe huis. De restschuldfinanciering is een lineaire hypotheek en afhankelijk van je inkomen heeft deze een looptijd van maximaal 20 jaar.Je lost elke maand hetzelfde bedrag af waardoor je restschuld snel afneemt.Omdat je steeds minder rente betaalt, kun je ook minder rente aftrekken van de inkomstenbelasting. De rente over een restschuld kun je maximaal 15 jaar aftrekken. Een andere mogelijkheid om de restschuld te financieren is in de vorm van een persoonlijke lening. Het voordeel van een restschuldfinanciering is dat deze dezelfde rente heeft als de eerste hypotheek.
Staat je huis onder water?
Ook wanneer je woning onder water staat is het mogelijk de hypotheek over te sluiten tegen betere condities. Banken gaan hier verschillend mee om. Zo zijn er banken die zich vasthouden aan de gestelde norm van op dit moment 100% (2018). Maar wanneer het een zuivere oversluiting betreft, zijn er banken zelfs bereid om tot 115% van de waarde van de woning te financieren. Wel stellen banken dan meestal de voorwaarden dat de lening afgelost moet worden middels een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Ook is het mogelijk de onderwaarde van de woning te financieren middels een persoonlijke lening of doorlopend krediet.
Woningverbetering
Woningverbetering of onderhoud van de woning kan leiden tot een beter woongenot. Je kan een deel van de woning verbeter, een badkamer of een keuken. Maar je kan ook een complete renovatie ondergaan waarbij je de hele woning onder handen neemt. Woningverbetering is te financiering middels een nieuwe hypotheek, verhogen van de bestaande hypotheek of door het aangaan van een persoonlijke lening. Let wel op, fiscaal zijn hier wel een aantal regels aan verbonden. Zo moet er een annuïteitenschema aanwezig zijn en is bijvoorbeeld de rente op een doorlopend krediet niet fiscaal aftrekbaar. Ook is het belangrijk te informeren bij de gemeente waar je in woont of er subsidie is voor de werkzaamheden welke je wilt (laten) verrichten.
Hypotheek terwijl je een lening hebt lopen
Meer dan 70% van de Nederlanders heeft een schuld. Zo kan het gaan om een creditcard of roodstandslimiet op de rekening, maar ook om een doorlopend krediet of persoonlijke lening. De maandlast hiervan heeft invloed op hoeveel welke je maximaal aan hypotheek kunt lenen. Banken gaan hier verschillend mee om, de meeste banken hanteren 2% van het kredietlimiet als kredietlast naast lopend. Toch is dat vreemd gezien NHG aangeeft dat banken rekening mogen houden met de werkelijke last met een minimaal van 1% van het kredietlimiet. Één van onze banken heeft dit goed begrepen en volgt hiermee NHG dan ook op.
Voorbeeld:
stel je hebt een lening van € 10.000,00 en betaald € 100,00 per maand dan houden bijna alle banken rekening met € 200,00 als maandlast welke in mindering gebracht wordt op de norm. Één van onze banken waar wij mee werken hanteert de werkelijke € 100,00 als maandlast.
Omdat bijna alle andere banken rekening houden met 2% als maandlast welke zij in mindering brengen op de norm kan je hierdoor soms wel € 60.000,00 minder lenen.
Flexibel inkomen
Heb je een arbeidsovereenkomst voor een halfjaar, werk je voor een uitzendbureau of een 0 uren contract, ook dan is het mogelijk een hypothecaire financiering af te sluiten. Banken volgen meestal NHG op, maar er zijn ook banken die hun eigen regels hierin kennen.